5月28日，国务院正式发布《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），为我国下一阶段的城市建设划定了清晰路线图。《规划》明确，到2030年，城市更新行动将取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效。届时，城市的安全发展基础将更加牢固，服务效能与人居环境显著改善，新旧动能转换加速，文化遗产得到有效保护，治理水平大幅提升，使城市真正成为人民群众高品质生活的空间。
受访专家普遍认为，《规划》为高质量推进城市更新工作指明了方向。在“十五五”时期，城市更新将成为城市建设的重要抓手，相关体制机制和政策法规体系也将进一步健全。
部署多方面任务，量化发展目标
当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展模式也由大规模增量扩张转向以存量提质增效为主。在此背景下，《规划》提出建立可持续的城市更新体制机制和政策法规，高质量推进城市更新，为建设现代化人民城市夯实基础。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，随着城市发展进入存量时代，城市更新已成为新时期城市增长的新动力。《规划》明确了未来5年的重点工作，标志着以城市更新为抓手、推动城市内涵式增长的动力转型全面启动。通过高质量、可持续的更新，将有效盘活存量空间、补足配套短板，实现人居环境、经济业态、文化遗产保护与风貌特色的全面提升。
具体来看，《规划》部署了六大重点任务：培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间、推动城市发展绿色低碳转型、增强城市安全韧性、促进城市文化繁荣发展、提升城市治理能力水平。
同时，《规划》对“十五五”时期的主要指标进行了量化，包括：城镇危旧房改造50万套/间，新开工改造城镇老旧小区11.5万个，老旧街区厂区改造提升1500个，城中村改造4000个，新建及改扩建体育场地面积12.8万公顷等。
希鸥网观察注意到，中指研究院研究总监吴建钦分析指出，与“十四五”时期相比，此次规划中产业空间和公共空间的更新规模有所上升，这表明未来的城市更新将更加注重综合性和系统性，不再局限于单一的居住空间改造。
数据显示，“十四五”期间，我国已累计改造老旧小区24万个，加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个，建设改造城市地下管网100万公里，为新一轮更新行动奠定了坚实基础。
建立支持体系，破解资金难题
为确保任务落地，《规划》在政策体系建立方面提出了七方面举措，包括健全实施机制、构建可持续的投融资体系、支持盘活存量土地、建立房屋全生命周期安全管理制度、构建多主体协同参与机制、健全法律法规标准体系以及强化科技人才支撑。
吴建钦认为，《规划》在市场关注点上做出了积极回应。特别是在“更大力度支持盘活存量土地”方面，明确了土地使用权续期、地价计收规则及优化不动产登记服务等，政策方向更加贴合市场需求。
在构建可持续的投融资体系方面，《规划》明确了多元化的资金渠道：
财政支持：通过中央预算内投资、中央财政支持以及允许使用地方政府专项债券支持符合条件的项目，并支持用作项目资本金。
金融服务：引导金融机构按市场化、法治化原则提供金融服务，对符合条件的项目允许采用综合开发、银团贷款等模式，且不得新增地方政府隐性债务。
社会资本：推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品，支持企业发行公司债券、中期票据等。
李宇嘉分析认为，未来城市更新的资金来源主要分为财政支持、创新金融工具（如专项贷款、城市更新基金）以及社会资本（如REITs）三大类。
希鸥网观察认为，资金落实是城市更新能否顺利推进的关键。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，《规划》清晰界定了财政、金融和社会资本三大来源，特别是REITs在商业办公、保障性租赁住房等领域的盘活作用已得到验证，各地未来应积极用足用好这些政策工具，为城市更新提供强有力的资金支撑。
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